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融成商讯分享——疫情之后,中、小型存量商业的“复活”之路-利记sbobet

随着抗疫工作的结束。摆在经营者面前的问题,随之显现,我们必须沉下来深度思考:未来的存量商业何去何从?


2020年的疫情必然是压死很多实体经营的最后一颗稻草。然而重资产的存量商业不得不考虑如何盘活,以及提升资产价值。


▶首先,我们来盘点一下2019年的存量商业


据嬴商网统计,2019年购物中心拟开业约982个,商业总体量约8622万平方米。
从数据来看,近三年购物中心的开业量仍处于高位发展,未来商业地产市场规模依然会承担很大压力


城市分布看,2019年拟开业购物中心体量top30城市中,13个新一线城市,13个为非一线、非新一线城市。新一线城市活跃度很高,重庆开业体量386万平方米一举超越上海,可以预见,接下来重庆将迎来购物中心开业高峰。上海、广州、深圳依次排第二、三、四位,杭州、成都紧随其后。此外,佛山、苏州、西安均有超200万平方米体量,排在开业量top30城市前10。

非一线、非新一线城市开业量不可小觑。尤其值得关注的是,佛山2019年拟开业体量排第七位,此外,合肥、昆明、贵阳、石家庄、菏泽、济南拟开业体量均在100万平方米以上,大部分为省会城市。菏泽、遵义、惠州等城市开业量大幅增长,二三线城市购物中心拟开业情况有集中爆发之势(以上来自嬴商网数据)。
 
其次,我们分析一下存量商业的类型
 
按照整体商业规划、体量、区域人口,我们可以把它们分为四种商业类型。



类型一  城市综合体


特点:国际化、位于cbd或者极好的地段,服务于城市居民或者旅游人群,周边有高级写字楼、酒店、停车中心、住宅、学校、活动场地。例如:瑞安上海新天地、华润万象城。

类型二  区域商业体


特点:中等规模,区域内常住人口规模约在5万~10万。由百货公司或者超市、娱乐、餐厅、银行、各种可供消费的店铺。例如:万达广场、吾悦广场等。
类型三  社区商业


特点:小规模集中商业,辐射区域常住人口约5万人以内。主要由一些日常消耗品的店铺、银行、餐饮店铺构成。例如:上海滨江万科中心、重庆东原东东mall等。
类型四  特殊主题商业


专业、主题商业中心。例如:建材装饰城、电脑城、奥特莱斯、汽配城、旅游地产。


城市综合体一般是资金实力强大,开发运营经验丰富的商业地产开发商担当。且城市综合体由于商业规划完善,体量大,开发周期长,项目运作的可变现能力也强,项目内往往有住宅、写字楼、可售卖商铺等可变现的资产,从而可以推动购物中心的建设和运营。


大部分商业地产开发商熟悉和运作的皆为区域商业体。其中头部连锁品牌,如万达、大悦城、吾悦、龙湖已经有自己非常成熟的运营体系,且已经建立了自己的品牌商户库,以便于支持各个城市项目的招商率和开业率。

中小型存量商业该何去何从?


中小型存量商业能否在战场上杀出一条血路,使之变现和资产价值提升,且看以下方法论。无论何种路径,皆离不开对区域市场的调研和分析。调研包括了消费者画像、竞争对手研究和区域及项目动线分析。


路径一  寻找优质合作运营商,盘活资产


该路径已经被部分开发商运用。商业地产定位、招商、运营是一个复杂的系统工作,最终呈现给消费者的就是购物中心品牌化。


在几年前购物中心之争中,形成了不同定位的品牌,如新天地系列、万象城、ifc、大悦城、万达广场、大融城、天街系列。这些购物中心品牌不仅对品牌商户有号召力,对消费者也是有一定号召力的。


因此,与具备号召力的购物中心品牌合作是一条省心省力的路径。但是要格外注意的是,成熟的品牌合作条件必然是苛刻的,在商业谈判中要格外注意谈判策略和风险的规避。

路径二  投入产业链,注入产业资源


现今,中国的房地产开发已经进入了低速增长期。08年金融危机后,商业地产开始飞速发展。在经历了近20年的发展期内,我们看到商业从“百货大楼”到“百货 购物中心”,再到“体验式购物中心”的过程。如今的商业地产定位可谓越来越细分。


为什么说投入产业链呢?也在于中小型开发商的战略转型。如今,开发商拿地越来越困难,竞争越来越激励,资源越来越向少数开发商集中,开发的利润也在被挤压。中小开发商的转型势在必行!


大家所熟知的教育mall就是其中之一。投入教育产业,整合教育资源,开发集中教育体验中心。


农业观光项目也是其中之一。结合农产业开发地产项目,该类项目大多在郊区,如何利用市区存量商业,打造有机、生态农业主题健康mall可是有别于其他购物中心的做法。

路径三  分析市场,探寻差异化运营之路


但凡还自持商业,那么探寻资产价值提升就是不得不思考和面对的问题。如果以上两种路径都无法实施,那么路径三就是必经之路。这时候就会经历从市场调研,消费者画像、商业定位、内部规划布局、动线改造、租户落位、租金预算、招商洽谈、开业运营的整个阶段。这是作者后续会继续分享的内容。

三种路径是三种不同的运营模式,涉及企业的战略布局、资金能力、运营落地能力。因此,只有想清楚企业的战略方向,根据战略需要考虑投入的资金、人力、周期、风险。才能更好的规划存量商业的“复活”之路。

















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